Реституция - механизм расторжения сделки с недвижимостью

Реституция - это возврат сторон сделки в исходное положение при признании ее недействительной (ст. 167 ГК РФ)

Пример: квартирой владел пожилой человек. К нему пришел "представитель" агентства недвижимости, помог оформить документы и нашел Покупателей. Сделку провели, деньги передали. Через месяц объявились родственники: оказалось, что "риелтор" был мошенником, а продавец, по заключению экспертизы, "не мог в полной мере осознавать последствия своих действий". Сделку аннулировали по реституции. Покупатели вступили в многолетнюю тяжбу о возврате денег переданных Продавцу.

Как защитить себя - Покупателя, от проблем при покупке недвижимости:

1. Необходимо провести провнрку истории перехода прав на недвижимость

Перед покупкой не ограничивайтесь обычной выпиской ЕГРН. Изучите всю историю перехода прав на этот объект, запросив у продавца расширенную выписку. Например, если обнаружена цепочка нескольких продаж за последние 2 года - тревожный сигнал. Мошенники часто "перепродают" квартиру через подставных лиц, чтобы запутать следы.

2. Проверка Продавца

Обязательно проверяйте Продавца, а не только квартиру. Собственник также большой фактор риска. Проверьте действительность паспорта, задолженности ФНС, долги ФССП, банкротство, судебные дела, участие в сомнительных фирмах.

3. Создайте "досье осознанности" Продавца

Суды, не отменяют сделки, которые выглядят как длинная, логическая цепочка взвешенных решений:

договор продавца с риелтором

предварительный договор + задаток

вызов продавцом оценщика

справка из ПНД и осмотр психиатра

нотариальное согласие супруга

безналичный расчет

снятие с регистрационного учета

физическое освобождение квартиры

скриншоты переписок и видеофиксация сделки

Чем длиннее этот список, тем сложнее Продавцу убедить суд в своей беспомощности.

4. При покупке используйте "титульное" страхование и включайте в ДКП необходимые пункты для защиты:
Заверения об обстоятельствах. В договор купли-продажи добавляем специальный блок по ст 431.2 ГК РФ, где продавец письменно подтверждает что: Действует добровольно, без обмана и давления; Понимает суть и последствия сделки; Не находится под влиянием третьих лиц. Дополнительно прописываем крупные финансовые санкции (неустойку) за нарушение этих заверений.
Поручительство близких. С близким родственником продавца (взрослые дети, супруг) заключается отдельный договор поручительства. Если сделка отменена и продавец должен вернуть деньги, поручитель несет солидарную ответственность по возврату денег.

Титульное страхование. Страхуется не объект, а Ваше право собственности (титул). Выбирайте полис, который покрывает риски оспаривания сделки по мотивам, не связанным с вашей виной. Внимательно читайте условия договора.

При угрозе оспаривания сделки:
Немедленно обратиться к юристу по недвижимости
Собрать все доказательства добросовестности покупки
Заявить о возмещении ущерба к продавцу
Подать встречный иск о защите имущественных прав.

Удачных Вам и безопасных сделок с недвижимостью!